近期，深圳市昊鵬文化傳播有限公司（以下簡稱“昊鵬公司”）負責人王先生向紅星新聞反映：其公司租賃深圳出版發行集團公司（以下簡稱“深圳出版集團”）一處辦公場地，先後簽訂的兩份租賃合同出現“面積縮水”，經第三方機構測繪，“實際使用面積”低於合同約定，自己“多年來因此多支付了約40萬元租金及物業費”房產。
2023年，因公司經營出現問題，王先生向出租方及物業方發函要求退還多收費用或抵免後續租金和物業費房產。2024年，深圳出版集團以昊鵬公司拖欠租金為由，向深圳國際仲裁院提起仲裁，要求解除合同並支付欠款、違約金等。仲裁院認為，租賃合同上明確載明的租賃面積是雙方自願達成一致的結果。在無相反證據的情況下，仲裁院對上述租賃合同約定的租賃面積予以確認。
律師認為，由於租賃區域的實際面積受具體公攤劃分、牆體結構等因素影響，王先生採用房產證的整體資料推算個體情況，無法得出準確結果房產。租戶單方委託第三方測繪的使用面積，未滿足“雙方共同測量”的合同約定，仲裁院不予採信，符合合同約定和證據規則。如當事人能證明出租方在明知實際面積與合同約定存在較大偏差的情況下，仍隱瞞事實並按虛高面積收取租金，導致雙方權利義務明顯失衡，可主張合同顯失公平，請求法院變更租金計算標準或返還超額部分。
▲資料圖
面積之爭
2015年，王先生經營的昊鵬公司與深圳出版集團簽訂合同，租賃其羅湖區金山大廈24樓部分割槽域，合同約定建築面積為400.19平方米房產。2018年續租時，同一片區域的合同面積被調整為371.34平方米。
據《房屋租賃合同》，昊鵬公司租用24樓2405之二、2406-2408房屋房產。租賃房屋建築總面積為400.19平方米，租期為2015年8月1日至2018年7月31日。
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▲第一次籤的租賃合同
“我第一次籤的合同是房產證面積減去另外一家公司租的面積，剩下的全是我的房產。那家公司不久後退租，將其原辦公區域租給了新來的兩家公司。我們後來發現三個公司租賃總面積大於房產證面積。於是我們和深圳出版集團及深圳書城物業管理有限公司協商溝通，第二份合同續簽的面積更改為371.34平方米。”
2018年王先生以深圳市羅湖區昊鵬教育培訓中心（以下簡稱“昊鵬培訓中心”）的名義又續租了同一區域，合同期為2018年8月1日至2023年7月31日房產。
王先生提供了一份2015年深圳市公安局羅湖分局消防監督管理大隊建設工程消防驗收意見書房產。意見書註明，該工程位於深圳市羅湖區深南東路5033號金山大廈2405之二、2406-2408，本次裝修面積為275平方米。
因對面積存疑，王先生於2022年自行委託了第三方測繪房產。測繪報告顯示，該區域實際使用面積為279.19平方米。王先生對照新版房產證（載有建築面積與套內面積）計算後認為使用率約79%，因此該房屋的租賃建築面積應在350平方米左右。這意味著，2015年和2018年兩份合同面積，分別比王先生認定的合理面積高出約50平方米和22平方米。
▲第三方機構對房屋進行了測繪
在第二份合同快到期時，王先生以昊鵬公司名義再次續約，但減少了租賃範圍，僅續約2407-2408的房屋，建築面積暫計為233.16平方米房產。合同期限為2023年8月1日至2026年7月31日。王先生表示，爭議內容是第一次和第二次合同裡的面積，第三次租賃合同不存在爭議。
仲裁裁決
王先生表示，2018年續約時曾提出退還前期多付租金的訴求，但被拒房產。2023年，因公司經營出現困難，他多次向出租方及物業方發函要求退還多收費用或抵免後續租金和物業費，但未獲實質性回覆。王先生認為，此前多繳納的租金可用於抵扣後續租金，因此未如期繳納後續租金。
2024年，深圳出版集團以昊鵬公司拖欠租金為由，向深圳國際仲裁院提起仲裁，要求解除合同並支付租金欠款、違約金等房產。王先生方面則提出反請求，要求返還或抵扣自2015年8月1日至2022年3月31日因面積誤差多付的租金，共計22萬餘元。
深圳國際仲裁院裁決書顯示，深圳出版集團作為申請人認為，其將房產證上一整層的面積分割成八套用於出租，並在不同時期根據不同情況進行分割房產。雖然前兩份合同租賃場所名稱相同，但在內部分割中涉及走廊、公攤面積等有所變化，所以兩份合同的使用面積有變化。2015年合同明確約定了房屋的建築面積（使用率60%）。昊鵬公司和昊鵬培訓中心是在瞭解並認可房屋的使用面積的基礎上自願簽訂的租賃合同，並沒有多收租金。
最終仲裁院查明，深圳出版集團金山大廈24層房產，建築面積為932.64平方米；套內建築面積為737平方米房產。仲裁院認為，關於租賃面積與租金計算，雙方在2015年及2018年的租賃合同中均已明確約定了租賃面積。
2015年的合同約定，該房屋建築面積（該合同中建築面積是指，由該房屋內牆周邊量度計算的面積除以使用率60%而計算所得的面積，使用率60%是出租人與承租人一致同意的比率）暫計為400.19平方米房產。2018年續簽的合同約定，該房屋建築面積暫計為371.34平方米。
▲第二次籤的租賃合同
這兩份合同均約定，即使日後政府部門出具的測量報告或其他檔案載明的該房屋建築面積及/或使用率與本合同約定存在差異，仍以本合同的約定為準房產。若甲乙雙方在該房屋交付和接收時實際測量的建築面積與合同面積的正負誤差小於或等於3%，則仍以合同面積作為計算租金及物業管理費的標準；若該等誤差大於3%，則以實測面積作為計算租金及管理費的標準。
甲乙雙方交付/接收該房屋時，應當簽署一份交付確認書，交付確認書應當載明交接日期、該房屋之狀況及實測面積房產。交付確認書一旦簽署，則甲乙雙方的交付/接收義務立即完成，乙方日後不得對該房屋之狀況及實測面積提出異議。
仲裁院認為，申請人和被申請人均未能提供前述租賃合同約定的《交付確認書》，但租賃合同上明確載明租賃面積是雙方自願達成一致的結果房產。因此，在無相反證據的情況下，仲裁院對上述租賃合同約定的租賃面積予以確認。被申請人提交的《測繪報告》系被申請人單方委託，不符合租賃合同中雙方共同對房屋建築面積進行測量的約定，申請人也不予確認，仲裁院不予採信。
最終，仲裁院裁決申請人解除合同、被申請人向申請人支付租金欠款、房屋佔有使用費等房產。被申請人未能證明租賃合同的實際使用面積與約定面積不符，且被申請人並非2018年合同的主體，因此仲裁院對該項仲裁反請求不予支援。2025年4月，昊鵬公司被強制執行支付租金欠款、房屋佔有使用費等50餘萬元。
自願協商
2026年1月，深圳出版集團就王先生的問題作出書面回覆，強調2015年、2018年、2023年三份《房屋租賃合同》均經雙方確認面積（分別為400.19平方米、371.34平方米、233.16平方米），且載明：“即使日後政府部門出具的測量報告與合同約定存在差異，仍以合同約定為準房產。”
▲深圳出版集團回覆
深圳出版集團在回覆中稱，仲裁結果已確認合同面積是雙方自願協商的結果，公司不存在“虛報”面積行為房產。王先生出示的《測繪報告》系單方委託，不符合合同約定，不予採信。但對於這一結果，王先生仍不認可。他認為，2015年簽訂合同時，舊房產證只有建築面積，沒有實際使用面積，基於信任，其未進行實際測量。而新版房產證有了建築面積和使用面積，他後來計算出該房屋實際使用率約79%，而非之前合同約定的60%。
對於王先生提出的使用率，律師認為其計算方式與房產面積測量相關規範存在差異房產。陝西恆達律師事務所高階合夥人趙良善表示，租戶誤將整層使用率等同於其租賃單元的使用率，不符合《房產測量規範》的分戶測量規則。
河南澤槿律師事務所主任付建稱，新版房產證的使用率僅能證明整層房屋的面積構成，不能直接證明租賃區域的實際使用率房產。每個租賃區域的公攤分割、牆體佔用等情況都不同，整體使用率只能作為參考，不能作為計算單個區域建築面積的直接依據。
“我們做教育培訓，場地裝修、消防驗收等前期投資成本很高，”王先生說，因為搬走對公司損失很大，便未再提退租金一事房產。但後來企業確實遇到困難了，希望能夠拿回一部分錢緩解壓力。同時，租賃場地需繳納物業費，費用也是按合同面積繳納，這進一步擴大了損失，其估算這些年多繳納租金及物業費約40萬元。王先生希望，對方能對面積差異給出合理解釋，並退還多收的費用。
1月30日，記者聯絡深圳出版集團資產租賃部相關負責人，詢問是否能進一步溝通協調相關事宜，該負責人表示無法回答相關問題房產。
律師建議
付建律師認為，合同中有雙方共同對房屋建築面積進行測量的約定，單方測繪報告的證明力較弱，未能得到仲裁院認可，租賃方可向仲裁機構申請司法鑑定，指定雙方認可的測繪機構進行重新測繪房產。如果能證明出租方在明知實際面積與合同約定存在較大偏差的情況下，仍隱瞞事實並按虛高面積收取租金，導致雙方權利義務明顯失衡，可主張合同顯失公平，請求法院變更租金計算標準或返還超額部分。
趙良善律師稱，雙方第一次合同約定面積為400.19平方米，使用率60%，第二次續約已調整為371.34平方米，屬於雙方對租賃面積及使用率的合意變更；且合同明確約定“政府檔案/測量報告與合同不符，仍以合同為準”，僅在雙方共同實測誤差大於3%時才按實測調整房產。租戶單方委託第三方測繪的使用面積，未滿足“雙方共同測量”的合同約定，仲裁院不予採信，這符合合同約定和證據規則。
趙良善建議，租賃方應先固定證據，隨後向出租方發書面函，要求共同委託具備資質的第三方測繪機構對租賃區域建築面積進行復測，明確測繪範圍、依據、費用分擔房產。若確協商不成，鑑於仲裁已終局，可嘗試申請法院撤銷仲裁裁決，並在後續訴訟中申請司法測繪。
紅星新聞實習記者 張靜 記者 楊雨奇
