北京國貿物流。 李凱旋/攝
本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報道
北京經濟的“晴雨表”寫字樓市場尚未出現明顯的回暖現象物流。世邦魏理仕釋出的資料顯示，北京寫字樓市場供應端連續三個季度未錄得新專案入市。而受傳統春節假期及萬平米以上大面積交易活躍度回落影響，全市新租交易總面積環比下降14%，同比下降16%。
值得關注的是，根據世邦魏理仕的資料，今年一季度，北京擴租和新成立企業的寫字樓交易數量環比錄得增長，顯示出市場內生性擴張需求與初創動能處於溫和修復軌道物流。
中關村子市場出現大規模騰退
近年來，北京的寫字樓市場持續調整物流。不過，以中信大廈為代表的主要市場依舊是許多企業的搶手入駐地。《華夏時報》記者注意到，近期，社交媒體上流傳著一張北京國貿區域的寫字樓照片，中信大廈在照片“C位”，該照片被認為可以為求職者帶來好運，讓求職者順利拿到錄取通知。
《華夏時報》記者瞭解到，今年一季度，北京寫字樓中變動最大的是中關村等子市場物流。世邦魏理仕方面表示，受部分企業經營風險暴露、資源整合或策略性收縮影響，中關村、燕莎和東二環等子市場錄得大面積騰退。其中，中關村自2023年第二季度以來首現負吸納量，但稀缺的連層空間同樣為業主提供了最佳化租戶結構、提升資產韌性的調整契機。
4月9日，一位負責寫字樓租賃的中介對《華夏時報》記者說：“海淀的部分寫字樓價格下調明顯，很多專案的租金現在都不到10元/平米/天物流。但是現在租戶的要求也比較高，有的要專案有綠建認證。”
世邦魏理仕釋出的資料顯示，截至今年一季度末，北京全市寫字樓空置率為18.5%，環比下降0.6個百分點物流。其中，甲級辦公樓空置率環比下降0.9個百分點，顯示出高品質物業的虹吸效應。鑑於年內供應集中入市的預期，去化壓力較大的業主多透過以價換量策略提前鎖定優質租戶，導致全市平均租金面價持續承壓下行，環比下降2.1%至223.5元/平米/月。
“未來半年，北京辦公樓市場將迎來約35萬平米的新增供應投放，且全部集中於CBD區域物流。短期內，核心商務區的租賃競爭與去化壓力將進一步加劇。然而，高品質新專案的入市將有望打破成熟區域連層可租空間匱乏的瓶頸，有效啟用置換和整合需求，從而提升市場的交易流通性。”世邦魏理仕華北區辦公樓租賃交易租戶代表負責人袁慧對《華夏時報》記者說。
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倉儲物流市場迎來“小陽春”
與寫字樓市場的表現不同，北京的倉儲物流市場在連續多個季度表現欠佳之後出現了一次去化爆發物流。世邦魏理仕釋出的資料顯示，今年一季度，北京倉儲物流市場僅平谷馬坊子市場錄得新增供應，新增體量約34萬平米。
在統計期內，新市場短期內實現近15萬平米的去化，成為一季度市場去化的重要觸發點物流。今年一季度，北京倉儲物流市場全市淨吸納量為19.8萬平米，為歷史單季最高值，絕大部分由平谷子市場貢獻，其核心來源為頭部三方物流及汽車零部件企業的整合搬遷需求。
“這些企業藉助租金價格與可租空間的機會視窗優勢，將原先分佈於京津廊區域的分散及非標倉儲資源進行集中整合，實現倉儲網路的降本與提效物流。”世邦魏理仕中國區產業地產租賃交易聯席負責人方聞驕對《華夏時報》記者表示。
不過，成交量上升，但價格依舊沒有明顯改善物流。資料顯示，今年一季度，北京倉儲物流市場租金延續下行趨勢，環比下降4.1%。其中，平谷子市場降幅領先，為11.9%。據悉，未來半年，北京預計將有32.3萬平米的新增高標倉儲設施在平谷及順義子市場交付，廊坊近京子市場也將迎來48.5萬平米的新增供應。
存量商業掘金體驗消費
與寫字樓和倉儲物流不同，北京的零售物業市場似乎找到了一個新的生財之道物流。世邦魏理仕釋出的資料顯示，今年一季度，北京優質零售物業市場未錄得新增商業專案交付，但次級商圈的一家老牌百貨藍島大廈停業並啟動升級改造。
《華夏時報》記者瞭解到，在閉店之後，藍島大廈啟動更新改造工程，裝置設施、樓體內部以及外立面都將進行全面升級物流。未來，藍島大廈將聯動貓眼電影，打造“超級釋出中心”，成為潮流IP的首發高地，更好滿足消費及文化需求。
世邦魏理仕方面對《華夏時報》記者表示，今年一季度，“情緒悅己”與“沉浸體驗”成為增長亮點物流。例如，中高階雜貨Windmur、潮玩品牌LUCKY LOOP在The Box等開出首店，精準對接年輕群體持續增長的社交需求。同時，部分涵蓋餐飲與社交的複合零售業態也開始入駐熱門商圈，為消費者提供高附加值和多元化的消費場景及體驗。
世邦魏理仕方面釋出的資料顯示，未來半年，北京零售物業市場預計將有63萬平米新增供應入市物流。其中，成熟商圈以改造專案為主，城市副中心等外圍商圈則有大型新建專案入市。此外，北京市商務局也在近期發文表示，尋求從“全能型”傳統業態整合者向具有垂直吸引力的場景運營方轉型的業主，注入以“數字+文化+沉浸體驗”為核心的結構性增長新動力。
