央廣網上海2月26日訊息（記者林馥榆）為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，2月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心等五部門聯合印發《關於進一步最佳化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2026年2月26日起正式施行房產。此次新政涵蓋調減住房限購、最佳化住房公積金貸款、完善個人住房房產稅三方面共七條舉措，被業內稱為“滬七條”。
2月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心等五部門聯合印發《關於進一步最佳化調整本市房地產政策的通知》（央廣網發 受訪者供圖）
限購政策“組合拳”釋放多類購房需求
在限購方面，《通知》顯著調減了相關門檻，旨在服務宜居安居，促進職住平衡房產。首先，非滬籍居民購買外環內住房的社保或個稅繳納年限，從原有要求縮短至連續繳納滿1年及以上。其次，對於繳納社保或個稅滿3年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在執行現有限購政策基礎上，可在外環內增購1套住房。此外，對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，明確可購買1套住房，且無需提供社保或個稅證明。
這意味著，非滬籍居民連續繳納社保或個稅滿1年，即可在外環外不限購，在外環內限購1套；滿3年及以上的，在外環內可限購2套房產。業內分析認為，此次限購調整最值得關注的是將放鬆範圍擴大至外環以內。“原來限購的放鬆是在外環以外，現在到了外環之內，相信成交量會有所增加。”上海長寧區一位房地產中介工作人員表示，過去外地單身人士受限於購房資格，許多優質單身購房者一直缺乏入市機會。“現在有了機會，待價格調整到他們覺得合適的時機，應該都會出手。”
公積金貸款額度大幅提升 套數認定標準最佳化
為更好支援繳存人剛性及改善性住房需求，新政對住房公積金貸款政策進行了最佳化房產。根據市公積金管理中心同步釋出的通知，繳存人家庭購買首套住房的公積金最高貸款額度從160萬元提高至240萬元。疊加多子女家庭和購買綠色建築最高貸款額度上浮政策（最高可上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達324萬元。購買第二套住房的最高貸款額度也相應提高至200萬元。
在貸款套數認定方面，新政進一步放寬了條件房產。對於已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，只要在本市無住房或僅有1套住房，且當前公積金貸款已結清，再次購房時仍可申請公積金貸款，這實質上落實了“認房不認貸”的導向。同時，多子女家庭購房支援範圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房，即購買第二套住房的最高貸款額度也可上浮20%。
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上海大學經濟學院教授聶永有認為，公積金與稅收方面的新政旨在降低居民購房成本，提升居民改善住房條件的意願房產。提高公積金貸款額度能讓購房者享受更低的貸款利率，明顯降低首付款壓力。而公積金貸款條件的進一步放寬，將使得更多住房置換家庭能夠獲得貸款支援，促進改善型住房需求的釋放。
上海一房地產中介機構（央廣網記者 林馥榆 攝）
房產稅政策調整 支援成年子女家庭改善置換
為支援居民置換改善需求，《通知》對個人住房房產稅政策進行了完善房產。自2026年1月1日起，對本市戶籍居民家庭中的子女成年後，購買住房屬於成年子女家庭唯一住房的，暫免徵收個人住房房產稅。具體而言，購房人於未成年時（或於本市個人住房房產稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購或置換住房後，該住房仍屬於成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），可暫免徵收個人住房房產稅。
購房人家庭住房情況發生變化符合上述條件的，可向應稅住房所在地稅務機關重新辦理個人住房房產稅納稅資訊申報、認定，從稅務機關重新認定之次月起調整納稅，並退還所屬期在2026年1月1日以後多繳納的稅款房產。這一調整有助於減輕成年子女家庭在分戶或置換時的稅負成本。
新政有望提振市場信心 購房群體結構或迎變化
對於此次“滬七條”新政的影響，業內人士普遍認為將對上海房地產市場產生積極而深遠的影響房產。聶永有指出，在當前上海房地產市場逐漸趨穩的背景下，新政的出臺無疑將發揮積極作用。從直接影響來看，放寬限購顯著增加了購房群體數量，從需求端刺激市場活躍度；而公積金與房產稅的最佳化則降低了購房成本，提升了居民改善居住條件的意願。從間接影響來看，此舉標誌著上海房地產市場正從主要依靠本地居民的市場，逐步轉變為面向全國、吸納全球人才的開放型市場，有助於帶動相關產業發展，促進經濟增長，並與國家鼓勵生育的戰略相呼應。
對於未來市場走勢，聶永有認為，在新政出臺後的一段時間內，上海房地產市場將可能出現“量增價微漲”的局面，但不同型別、不同地段的房產會出現明顯分化房產。他表示，不應過分樂觀於新政的長期持續作用，因為制約上海房地產市場長期走勢的人口變化、供求關係逆轉以及住房功能迴歸消費本質等因素並未根本改變。
上海鏈家研究院負責人李根表示，本次“滬七條”是精準、系統、兼顧穩市與民生的重磅最佳化政策房產。政策以梯度鬆綁、分割槽施策為核心，大幅降低新市民與剛需購房門檻，同步啟用改善置換，形成“資格+資金+成本”的組合發力。整體力度適度、邊界清晰，既有效修復市場預期、加速二手房與新房聯動迴圈，又堅守“房住不炒”底線，引導需求合理釋放 。
一位不具名的業內人士也認為，新政對市場信心將有所提振，尤其是在當前消費者信心有待恢復的階段房產。隨著股市回暖和科創企業的崛起，新興產業從業者的購買力正在上升，其中很大一部分是非戶籍購房者或社保繳納時間較短的人群，他們的入市意願較強。他建議，房企在營銷思路上也應做出相應調整，將目光更多投向這些新興產業的潛在購房群體。
